Một năm đã gần trôi qua, khoảnh khắc như ngưng đọng lại, các doanh nhân, các nhà quản trị cũng đã ngưng lại để đánh giá lại một năm sắp qua và chuẩn bị năng lượng cho hành trang của mình…
A year has almost passed, the moment seemed to stop, entrepreneurs, managers started also pausing to re-evaluate the past year and re-charge energy for their next journey…
Các sự kiện chính – Main events:
Năm 2019 được xem là năm đầy biến động của thị trường bất động sản, bên cạnh các cơ hội thì thị trường bất động sản Việt Nam đang đối diện với không ít thách thức.
2019 was considered a turbulent year for the real estate market, besides opportunities, Vietnam’s real estate market had been facing many challenges.
Trong khi đó, ở lĩnh vực ngân hàng, cuối năm 2016 nợ xấu và nợ xấu tiềm ẩn là 10,8% thì đến cuối năm 2019 chỉ còn 4,9%… Tín dụng đang được kiểm soát cả về chất lượng và cơ cấu, hệ thống ngân hàng đang cung ứng cho nền khoảng 8,1 triệu tỷ, ước cuối năm 2019 tín dụng tăng 13,5 đến 13,7 %; thậm chí, mua vào 20 tỷ USD, đưa xấp xỉ 500 ngàn tỷ vào nền kinh tế nhưng bảo đảm sự điều tiết, không gây tác động đến lạm phát.
Meanwhile, in the banking sector, at the end of 2016, the non-performing loans (NPL) and potential NPL was 10.8%, by the end of 2019, only 4.9% … Credit has been controlled both in quality and structure, banking system has been providing for the background about 8.1 million billion, estimated at the end of 2019 credit increased from 13.5 to 13.7%; even, it had bought in 20 billion USD, and brought approximately 500 trillion into the economy while ensuring the regulation, did not affect to inflation.
Trong các quốc gia ở khu vực Đông Nam Á và châu Á, Việt Nam là một trong những nước có thị trường cà phê hấp dẫn nhất. Ngoài việc là quốc gia nhiều năm liên tiếp đứng thứ 2 về xuất khẩu cà phê, cà phê đã trở thành thức uống quốc dân ở đất nước này. Với việc sở hữu thêm Coffee Bean & Tea Leaf, Jollibee đang có gần 310 quán cà phê trên khắp cả nước, trong khi nếu cộng số quán của 3 chuỗi tiếp theo là Starbucks, The Coffee House và Trung Nguyên Legend mới chỉ 324. Highlands Coffee đang cho thấy tốc độ bành trướng khủng khiếp khi đã cho phép nhượng quyền.
Among countries in Southeast Asia and Asia, Vietnam was one of the countries with the most attractive coffee markets. In addition, being the country with the second consecutive year of coffee export, coffee has become the traditional drink in this country. With the addition of Coffee Bean & Tea Leaf, Jollibee currently has had nearly 310 cafes across the country, while combining number of the next 3 chains are Starbucks, The Coffee House and Trung Nguyen Legend were only 324. Highlands Coffee was showing tremendous expansion when it has allowed franchising.
Tại sao nó ảnh hưởng – Why is it affected:
Đây cũng là những thách thức mà nhiều chuyên gia trong ngành đã chỉ ra trong suốt thời gian qua:
These were also challenges that many industry experts have pointed out over the years:
- Một là, hệ thống các văn bản pháp lý liên quan đến thị trường bất động sản còn chưa đồng bộ; hành lang pháp lý điều chỉnh thị trường bất động sản, từ công tác đầu tư xây dựng, giao dịch đến quản lý sử dụng bất động sản chậm được hoàn thiện, còn chồng chéo; nhiều vấn đề phát sinh từ thực tiễn, bất cập của cơ chế chính sách nhưng chưa được bổ sung, sửa đổi kịp thời dẫn đến thị trường bất động sản chưa được quản lý và kiểm soát một cách hiệu quả.
- Firstly, the system of legal documents related to the real estate market had been not synchronized. From the legal corridor adjusting the real estate market, construction investment, transactions to management and use of real estate were slowly completed and overlaps; many problems arising from practice and inadequacies of the policy mechanism but have not been supplemented and amended timely leading to the real estate market not being effectively managed and controlled.
- Hai là, những khó khăn về thủ tục hành chính và những sức ép lớn từ chủ trương kiểm soát chặt chẽ hơn việc cấp phép dự án mới. Việc các cơ quan chức năng chậm phê duyệt cấp phép xây dựng dự án hay tạm dừng dự án đang triển khai để rà soát, kiểm tra… là nguyên nhân dẫn đến giảm nguồn cung, kéo theo lượng giao dịch bất động sản cũng giảm.
- Secondly, difficulties in administrative procedures and great pressures from the more strict policy applied to license a new project. The delay of the authorities to approve project construction permits or suspend ongoing projects to review, check … were the cause of reduced supply, leading to a reduction in real estate transactions.
- Ba là, doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn trong tiếp cận nguồn vốn. Hiện nay, hoạt động tín dụng của ngân hàng đối với lĩnh vực kinh doanh bất động sản đang bị thắt chặt. Dòng vốn hạn chế cũng khiến các nhà đầu tư cẩn trọng hơn khi đầu tư vào lĩnh vực bất động sản.
- Third, real estate businesses had difficulty in accessing capital. Currently, the bank’s credit activity in real estate business was tightening. Limited capital flows also made investors more cautious when investing in real estate.
- Bốn là, gần đây, tái xuất hiện tình trạng phân lô bán nền tràn lan và các đợt sốt ảo giá đất tại một số địa phương, tình trạng lừa đảo bán “dự án ma” trở nên phổ biến. Nhiều nơi diễn ra tình trạng mua bán, chuyển nhượng nhà, đất khi chưa đáp ứng đầy đủ điều kiện, cơ sở pháp lý.
- Fourthly, recently, the re-occurrence of the widespreading sale of plots and the virtual price fever in some localities, the fraud of selling “ghost projects” became common. Many places happened the situation of buying, selling and transferring houses and land without fully meeting legal conditions and bases.
- Năm là, thiếu hụt hệ thống thông tin về thị trường bất động sản và những lo ngại về tính minh bạch của thị trường. Việt Nam đã, đang hội nhập sâu rộng vào nền kinh tế quốc tế và khu vực, kỳ vọng sẽ gia tăng thu hút vốn FDI vào Việt Nam, trong đó có lĩnh vực bất động sản.
- Fifth, there was a shortage of information systems on the real estate market and concerns about market transparency. Vietnam has been deeply and deeply integrated into the international and regional economy, expected to increase the attraction of FDI into Vietnam, including the real estate sector.
Ở thị trường bất động sản Việt Nam, tính minh bạch thông tin chưa cao đã gây cản trở quá trình đầu tư của các nhà đầu tư nước ngoài vào thị trường. Nguyên nhân của tình trạng trên chủ yếu là do chậm thực hiện các giải pháp nhằm minh bạch hóa thị trường bất động sản, kích thích đầu tư.
In Vietnam’s real estate market, the lack of information transparency has hindered foreign investors’ investment in the market. The cause was mainly due to the slow implementation of measures to make the real estate market transparent and stimulate investment.
Chính sách tiền tệ đã được hoạch định và thực thi để vừa xử lý những vấn đề trong ngắn hạn nhưng vẫn đảm bảo mục tiêu trung và dài hạn và đây là cơ sở để đạt tăng trưởng theo yêu cầu của Quốc hội và chính phủ đề ra năm tới. Trong đó, thành công lớn nhất về giác độ điều hành vĩ mô của 2019 là Chính phủ rất kiên định lập trường và định hướng trong hoạch định chính sách nhưng rất linh hoạt và chủ động trong điều hành. Đây là yếu tố then chốt để quyết định thành công.
Monetary policy has been planned and implemented to both address short-term issues but still ensured medium and long-term goals and this was the basis for achieving growth required by the National Assembly and the government next year. Particularly, the biggest success in terms of macro management in 2019 was that consistency of the Government in holding position and orientation in policy making while being very flexible and proactive in operating. This was the key to success.
Trước đây, cùng việc mức sống người dân Việt Nam còn thấp, thị trường cà phê là nơi tung hoành của các quán cà phê bình dân với mức giá dưới 25.000 đồng. Cà phê tại đây chất lượng cũng bất ổn, thường được pha trộn khá nhiều tạp chất và không quá xem trọng nguồn gốc của cà phê. Ngược lại, với mức sống ngày càng được nâng cao, người tiêu dùng Việt Nam ngày càng xem trọng chất lượng cà phê và ngày càng yêu cầu cao hơn với mức độ sạch của cà phê, cũng như sẵn sàng trả giá cao hơn để được thưởng thức một ly cà phê ngon, có nguồn gốc rõ ràng, trong một khung cảnh đẹp. “Ngửi” được chuyển biến của thị trường, các nhà đầu tư trong nước lẫn nước ngoài vội vàng đẩy mạnh các chuỗi cà phê nhằm nhanh chân chiếm thị phần ở mảng đất màu mỡ này. Thế nên, hiện tại, cuộc chiến chính ở thị trường cà phê Việt Nam đang diễn ra ở chuỗi cà phê trung cấp, với các ‘chiến binh’ nội là Trung Nguyên Legend, The Coffee House, Cộng và Phúc Long cùng những ‘kẻ xâm lược’ như Jollibee, Starbucks, Wayne’s Coffee, sắp tới có thể là Cafe Amazon.
Previously, with the low living standards of Vietnamese people, the coffee market was a raging place for popular coffee shops with prices below VND 25,000. The quality of coffee here had been also unstable, often mixed with many impurities and did not take the coffee’s origin seriously. In contrast, with improved living standards, Vietnamese consumers increasingly focused on coffee quality and were increasingly demanding with the cleanliness of coffee, as result, willing to pay a higher price to enjoy a delicious coffee with clear origin in a beautiful setting. “Smelling” the market’s changes, both domestic and foreign investors rushed to boost coffee chains in order to quickly gain market share in this fertile land. So, at present, the main battle in the Vietnamese coffee market was taking place in the mid-level coffee chain, with domestic “warriors” Trung Nguyen Legend, The Coffee House, Cong and Phuc Long and the “invaders” like Jollibee, Starbucks, Wayne’s Coffee, and soon Amazon Cafe.
Xu hướng chính – Key trends:
Mới đây, CNBC đã có một bài phân tích khá thú vị về tình hình của các chuỗi cà phê quốc tế khi vào Việt Nam cũng như lý do vì sao họ chưa thành công rực rỡ như ở những thị trường khác, thậm chí có kẻ phải tháo chạy như Gloria Jeans Coffee. Sự thất thế của các chuỗi cà phê ngoại còn ghi nhận thêm Coffee Bean & Tea Leaf. Trong năm 2018, thị trường Việt Nam mang lại cho chuỗi này 108 tỷ đồng doanh thu, nhưng thương hiệu này lại báo lỗ tới 29 tỷ đồng. Thực tế, nhiều năm gần đây chuỗi Coffee Bean & Tea Leaf đều hoạt động thua lỗ tại thị trường Việt Nam. Sau hơn 10 năm có mặt tại thị trường này, công ty đang lỗ lũy kế hàng trăm tỷ đồng và âm vốn chủ sở hữu. Hiện chuỗi này chỉ có khoảng 10 cửa hàng trên khắp Việt Nam, trong khi năm 2018 họ có 15 quán.
Recently, CNBC has had an interesting analysis on the situation of the international coffee chains when coming to Vietnam as well as the reasons why they have not been as successful as in other markets, even some had to surrender like Gloria Jeans Coffee. The dominance of foreign coffee chains also recorded Coffee Bean & Tea Leaf. In 2018, the Vietnamese market had brought VND 108 billion in revenue to the chain, but this brand reported a loss of VND 29 billion. In fact, in recent years, the Coffee Bean & Tea Leaf chain has been operating at a loss in Vietnam market. After more than 10 years in this market, the company was accumulating losses of hundreds of billion dong and recognized negative equity. Currently, the chain only has about 10 stores across Vietnam, while in 2018 they have 15 stores.
Cái gì tiếp theo – What comes next:
Trong năm 2018, Highlands Coffee đã có thêm hơn 60 cửa hàng, là chuỗi cà phê có mức độ bành trướng khủng khiếp nhất so với các đối thủ. Sở dĩ họ có thể tự tin cho phép đối tác nhượng quyền hẳn có sự đóng góp không nhỏ từ kinh nghiệm hơn 40 năm làm nhượng quyền của Jollibee. Cũng trong năm 2019, Jollibee cũng đã chi ra 350 triệu USD để mua lại 80% vốn công ty sở hữu chuỗi cửa hàng cà phê Coffee Bean & Tea Leaf. Đây là thương vụ mua lại lớn nhất mà hãng thực phẩm tới từ Philippines từng thực hiện. Cùng việc có thêm chuỗi Coffee Bean & Tea Leaf, Jollibee có hơn 310 quán cà phê tại Việt Nam, dẫn đầu thị trường. Năm 2018, Wayne’s Coffee đã đến Việt Nam thông qua hình thức nhượng quyền thương hiệu độc quyền bởi Công ty Arya Consumer JSC và Quỹ Đầu tư Việt Nam – Oman (VOI – quỹ chủ quyền Vương quốc Oman). Đại diện Wayne’s Coffee cho biết, nguyên liệu hãng sử dụng tại Việt Nam là cà phê organic (hữu cơ) 100% nhập từ Thụy Điển. Theo kế hoạch, trong năm 2019, Wayne’s Coffee sẽ mở được khoảng 50 cửa hàng. Ở một diễn biến khác, theo thông tin từ Dealstreat Asia, Tập đoàn Dầu khí Thái Lan (PTT) và Central Restaurants Group đã công bố hợp tác để cùng vận hành chuỗi Cafe Amazon tại Việt Nam. Central Group cũng là ông lớn đã đã triển khai một loạt các thương vụ M&A đình đám tại Việt Nam để mở rộng kinh doanh, bao gồm việc mua lại Nguyễn Kim, Big C và Lan Chi Mart.
In 2018, Highlands Coffee had more than 60 stores, the chain of coffee with the most terrible expansion compared to competitors. The reason they could confidently allow franchisees, resulting from significant contribution of Jollibee 40 year experience in franchising. Also in 2019, Jollibee also spent US $ 350 million to buy 80% of the capital of the company owning the Coffee Bean & Tea Leaf coffee shop chain. This was recorded the largest acquisition ever made by a food company from the Philippines. With the addition of the Coffee Bean & Tea Leaf chain, Jollibee had more than 310 coffee shops in Vietnam, leading the market. In 2018, Wayne’s Coffee came to Vietnam through an exclusive franchise by Arya Consumer JSC and Vietnam – Oman Investment Fund (VOI – Sultanate of Oman). A representative of Wayne’s Coffee said that the raw material used in Vietnam was 100% organic coffee imported from Sweden. According to the plan, in 2019, Wayne’s Coffee would open about 50 stores. Elsewhere, according to information from Dealstreat Asia, Thailand Petroleum Corporation (PTT) and Central Restaurants Group have announced a cooperation to operate the Amazon Cafe chain in Vietnam. Central Group was also the big man that has implemented a series of big M&A deals in Vietnam to expand its business, including the acquisition of Nguyen Kim, Big C and Lan Chi Mart.
Dấu hiệu rủi ro – Risk signals:
Với những toan tính của các chuỗi cà phê thuần Việt cũng như quyết tâm của các ông lớn ngoại cả mới lẫn cũ, cuộc chiến trên thị trường chuỗi cà phê năm 2020 dự kiến sẽ còn khốc liệt hơn trong năm 2019.
With the calculations of typical Vietnamese coffee chains as well as the determination of both the old and new foreign giants, the battle in the coffee chain market in 2020 would be expected to be even more fierce than one in 2019.
Bên ly café…Đếm ngược…
With the coffee … Counting down …
—
Xxx – NPL